Resultados começam a aparecer…

Carlos Abdala

O mercado está passando por transição e, dizem os economistas, que nem eles sabem para onde vai. Uma das últimas que li, e tenho lido muito, é que sendo as previsões na economia feitas com base na análise da história, tal qual relatei no Perspectiva de junho, atualmente vemo-nos “órfãos” por estarmos vivendo situações sem precedentes na história do capitalismo. Vejam só, temos uma inflação generalizada, simultaneamente afetando diversos países e causada por fatores não diretamente ligados a economia de cada país, mas por influência global da tal pandemia cumulada com essa guerra maluca que persistentemente desestrutura os meios de produção; enfim, bagunça o funcionamento dos países – já abalados com os distúrbios decorrentes do desconcerto dos transportes globais.

A grande novidade é que estamos vendo uma inflação que não é gerada somente pelo aumento da demanda, nem pelo desequilíbrio das contas dos países em geral, mesmo que muitos e até irresponsavelmente (em termos de economia) tenham inundado as respectivas economias com auxílios, “bolsas”, empréstimos subsidiados com carência para pagamento que, certamente, alimentaram a inflação que já era esperada pela escassez de oferta de produtos diversos e sem possibilidade de controle pelos países afetados.

É verdade que os governos se depararam com o chamado “Catch 22” – faço o mal ou deixo ficar pior –, já que os auxílios vieram a socorro da população, principalmente os menos favorecidos, o que muitos chamam de “remédio doce” mas perigoso. E aí, lembramo-nos do que disse Hipócrates, chamado de pai da medicina – “a diferença entre o remédio e o veneno é a dose”. Assim, os efeitos colaterais não puderam ser evitados pelos economistas que, agora, não sabem o que fazer e só podem e estão fazendo o que sabem, que é subir as taxas de juros sob o pretexto de ser este o remédio adequado, mesmo que amargo.

No fim, o que estamos vendo é a aplicação de um remédio velho e conhecido, mas para uma doença inédita que é decorrente da queda brutal de disponibilidade de produtos, sejam alimentos, industriais ou energéticos, agora agravada pela famigerada “Operação Militar Especial da Rússia”.

Sabemos que o tal remédio velho só serve mesmo para proteger os ativos dos entes financeiros, bancos etc., de modo a poder remunerar seus ativos para minimizar os efeitos da inflação, uma vez que reduzir a demanda, que não foi a grande causa do distúrbio atual, mesmo que ampliada pelos auxílios concedidos (e que foram muito bem-vindos), mas que nesta situação atípica de grande escassez de produtos este remédio tradicional passou a ser cruel e até veneno, podendo matar o paciente, as economias desenvolvidas ou, ao menos e não sendo tão trágico, colocá-las no “hospital” por um bom tempo.

O que sabemos é que nada sabemos (Sócrates – já que hoje estou um tanto filósofo), e os futuros acontecimentos na economia virão para formar história e preparar o mundo para um futuro melhor, mais previsível. A vida continua, e todos nós nos adequamos às novidades, então veremos se há algum resultado positivo de toda essa interferência nas nossas vidas, quais resultados positivos estamos vislumbrando e como devemos interpretá-los para tomar decisões acertadas.

Sim, há bons resultados que já estão confirmados pelos números que nos são regularmente disponibilizados no mercado imobiliário aqui na Flórida, mais precisamente no dinâmico e diversificado mercado da Central Flórida, ou Grande Orlando.

E aqui vão os números:

1 – Estoque de Imóveis. Tínhamos um estoque de oferta que nunca foi tão baixo. Para se ter uma ideia, quando aqui cheguei em 1996 havia aqui em torno de 12.000 imóveis residenciais à venda. Quando do “boom” pré-quebra de 2008 a 2010 o estoque havia sido reduzido a aproximadamente 7.000 unidades. Em fevereiro 2022 eram somente 2.313 imóveis em oferta, enquanto em junho somente quatro meses depois chegamos já a 5.437 unidades disponíveis. Agora, façamos a comparação com as unidades vendidas: em fevereiro 2022 foram 3.535 vendas (estoque de 20 dias), enquanto agora em junho 2022 foram 2.956 vendas (estoque de 55 dias). Vemos que há uma tendência à normalização da oferta/vendas, mas não nos esqueçamos, pois como eu disse, vemos aqui o resultado do gosto amargo do remédio – com a alta dos juros as prestações para o novo financiamento do mesmo imóvel subiram 35%!!! Vamos para o próximo item.

2 – Tempo de Venda no Mercado. Estávamos já acostumados a marcar para ver um imóvel e no dia seguinte encontrá-lo já vendido. E por preço acima do pedido!!! Era comum vermos na listagem de oferta no nosso sistema múltiplo a mensagem de não ser aceita a avaliação do imóvel e a obtenção do financiamento como condição para compra. Vimos uma grande quantidade de imóveis vendida à vista/cash, até então inédita. Eu mesmo até pouco tempo havia feito somente três vendas cash, em mais de 20 anos. Mas agora, já vemos imóveis que lá estão ofertados há 30, 40 dias e sujeitos a avaliação e financiamento, como sempre foi o normal. Por consequência, vamos para o próximo item.

3 – Preços. Enquanto os preços subiram de Fev 21 a Fev 22 o equivalente a 23.20%, em junho sobre maio a alta foi de somente 1,3%. Se olharmos essa mudança juntamente com os dois itens anteriores, podemos seguramente afirmar: os preços vão cair e o mercado tenderá à estabilização. Vamos para o próximo item.

4 – Comportamento do Mercado. Isso é ruim, o mercado vai cair. NO! ISSO É BOM! Bom porque a grande maravilha deste mercado é que, por exemplo, a professora, a enfermeira, a profissional de nível técnico casada com policial, técnico em geral ou qualquer profissão de nível médio, aqueles que formam a classe média, sempre puderam comprar um imóvel bem localizado, novo ou seminovo, que abrigasse confortavelmente e com segurança a família que se formava. E esta grande maravilha (que é o que me fez ficar apaixonado pelo mercado daqui), com as anomalias dos últimos dois anos já não mais existia, podendo agora voltar uma vez que o preços e as taxas de juros se estabilizem. Por consequência, vamos para o próximo item.

5 – Conclusão. Essa sequência de ocorrências, juntamente com as medidas de correção de rumo que foram adotadas pelo mercado de financiamentos imobiliários pós-quebra em 2008-2010, as mudanças na legislação específica, notadamente o Dodd-Frank Act de julho 2010, e as características dos financiamentos desde então, não indicam que haja motivos para que os tomadores/compradores se tornem inadimplentes e provoquem uma enxurrada de imóveis retomados, que ocorreu e levou, naquela época, o mercado a colapso.

EM RESUMO: estamos no meio de uma grande mudança de rumo, que acreditamos ter vindo para melhorar a vida de todos, mesmo que tenhamos que, por certo tempo, tomar algum remédio amargo. Digo isso não só pelo que leio nas diversas fontes a nós profissionais sempre disponíveis, mas também no meu dia-a-dia. Meu volume de trabalho diminuiu, mesmo com a maior oferta de imóveis os financiamentos ficaram mais longe da qualificação dos potenciais compradores e estão agora muito mais trabalhosos demandando mais análise e critério para qualificação dos clientes. Mas a grande beleza de sempre continua presente – O MERCADO NÃO PARA.

Temos boas oportunidades, tanto para residência permanente quanto para o investimento em locação permanente, que está com valores ajustados e dando ótimo retorno, ou mesmo o mercado de locação temporária para turismo. É o que eu chamo de “O Melhor de Dois Mundos”, que é a compra de imóveis para locação de férias e uso próprio, que você pode lucrar e usufruir, que voltou já há um ano e com força total. Como dizia um corretor que trabalhou comigo: “Enquanto o Mickey estiver morando em Orlando, o mercado vai bem – e nós também”.

É assim que funciona. Vamos adiante.

Carlos Abdala é Real Estate Broker / Mortgage Broker (BK 3005081) / (NMLS 1701189) +1 407 308 8536 carlos@carlosabdala.com carlos@mortgagemoneylending.com