E tudo o que sobe, desce!

Carlos Abdala

É mesmo interessante vermos os princípios da Física sendo aplicados a diversas situações no nosso dia a dia, e não somente na beleza do funcionamento das coisas. Com toda essa turbulência que vivemos nos últimos dois anos, estamos sofrendo as consequências da globalização afetada pela relação anárquica entre os governos no mundo. Sim, enquanto cada país está sujeito aos respectivos governos, sejam esses democráticos ou autoritários, de Direita ou Esquerda, o relacionamento entre os países segue o Anarquismo, mesmo ante os esforços de alguns em querer controlar o mundo. Por decorrência, tal como aquele bonequinho de madeira articulado que brincávamos e de maneira anárquica pressionávamos ou mexíamos em um membro, o outro lá articulado reagia, como que por vontade própria. Pois bem, a tal pandemia da China, a guerra da Rússia, ambas extemporâneas bem aos moldes daquilo que estudamos como ocorrido nos séculos passados, vieram a resultar em interferências econômicas em quase todo o planeta.

Aquela que mais nos afeta, enquanto cidadãos normais, trabalhadores e responsáveis, é a inflação que tanto nos prejudica e desestabiliza governos que são, cada um e todos, responsabilizados pelos fatores externos decorrentes da tal interdependência na globalização.

Mas, como concluiu Isaac Newton, lá na velha Inglaterra, em 1686, ao receber uma maçãzada na cabeça enquanto descansava à sombra da macieira, “tudo o que sobe desce”, e assim está acontecendo com a inflação e com o mercado imobiliário por aqui.

Vejam só, a inflação americana ANUAL, que fim de 2020 estava “normal” na casa dos 1.5% (ao ano), foi subindo gradativamente até bater 9.1% em junho 2022 sobre junho 2011, mas, em julho caiu para 8.5% e agosto para 8.3%.

Vemos aqui ser tal queda resultante de taxas mensais que saíram de 0.2 a 0.3% mês sobre mês, chegando ao pico variar 1.3% em Junho mas, como “tudo o que sobe, desce”, em julho veio a 0% e em agosto 0.1% enquanto no Brasil houve até deflação.

Por outro lado, olhamos as projeções dos economistas para o futuro próximo e vemos que a expectativa é de volta à normalidade já no próximo ano de 2023, com taxa ANUAL prevista de 2.86% e mantendo a queda nos anos seguintes. Ora, para o índice descer a tal patamar em tão pouco tempo, entendemos que estes poucos meses que restam neste ano devem nos trazer variações mensais bem menores das recentemente vistas e, se corretas tais previsões, permitindo que a vida volte ao normal.

No mercado imobiliário por aqui vimos e vemos que a variação dos preços não foi diferente, tendo ocorrido grande alta nos últimos 12 a 18 meses, não só pela inflação generalizada causada pela alta dos preços do petróleo e transportes, mas também pela escassez de produtos, sobretudo nos insumos de construção, mas também pela exacerbada demanda por imóveis nos estados do Sul dos Estados Unidos, principalmente na Flórida, que tanto atraem aqueles que moram no Norte do país pelo clima ameno, os residentes na Costa Oeste (Califórnia, por exemplo), pelos preços de imóveis e custo de vida aqui muito inferiores, e para os dos demais estados também por toda qualidade de vida que a Flórida oferece em suas diferentes regiões, seja aquela cosmopolita da Grande Miami, da agradável, rica e sofisticada região do Golfo (a nossa Costa Oeste da Flórida junto ao Golfo do México), ou a atraente, bela e bem urbanizada Grande Orlando (Central Flórida), com toda a atividade econômica que o turismo aqui proporciona.

Por tudo isso, vimos os preços no mercado imobiliário subirem, só de Fev 2021 a Fev 2022, em torno de 23% aqui na Central Flórida, e até mais na região de Miami e do Golfo, para agora vermos, nos últimos três meses, os preços já caírem em torno de 6%.

Tal redução, obviamente, foi causada pela desaceleração da demanda, que já resultou em ampliação do estoque de imóveis disponíveis na Grande Orlando, que vimos ter saído de 6.220 unidades em Jul 2020 para 3.524 unidades em Jul 2021, e agora já voltado para o patamar de então de 6.518 unidades disponíveis no mercado em Jul 2022.

Se juntarmos tais informações referentes às taxas de inflação em geral, com a redução da procura por imóveis (dizem que quem queria se mudar já o fez), e a consequente aumento do estoque de imóveis, podemos acreditar que as taxas de juros para financiamentos imobiliários não subirão mais, podendo até cair ante a estabilidade futura prevista, e mesmo se os preços caírem mais um pouco e gradativamente, voltaremos ao ritmo normal de atividade.

Então, perguntamos, qual a conclusão para quem quer investir? Ora, o grande subproduto de toda essa movimentação é a valorização do mercado de locação, que subiu nos últimos 12 meses em torno de 30%. Pode parecer muito, mas não é, já que a alta combinada dos preços Compra-e-Venda (19% já ajustado neste mês) com a alta das taxas de juros, resultou em aumento das prestações em torno de 55% a 60%!

Em resumo, o que vemos é estabilização de preços no mercado Compra-e-Venda, salvo pequenos ajustes, com grande oportunidade criada no mercado de locação, seja permanente ou mesmo a locação temporária para férias, que ainda permite ao proprietário desfrutar do imóvel enquanto a receita gerada pelo turismo na região custeia as despesas do imóvel e até do financiamento (que eu chamo de Melhor de Dois Mundos – Usufruir e Lucrar). Veja que uma casa em regiões escolhidas “a dedo”, bem decorada de forma a atrair turistas proporcionando-lhes uma verdadeira “experiência” nas suas férias, resultará em uma propriedade comprada com a entrada de somente 25% mais os custos de escritura e obtenção do financiamento, em torno de 3% a 5% do preço total, para daqui a alguns anos ter seu valor no mercado bem superior aos custos inicias, uma vez que as prestações podem eventualmente ter sido custeadas pelos inquilinos/turistas, além de potencial retorno financeiro líquido, podendo resultar em atraente taxa de retorno no investimento.

Realmente, uma ótima oportunidade de se formar renda e um belo patrimônio em moeda forte, sem contar as visitas ao Mickey e sua turma.

É assim, que funciona. Vamos adiante.

Carlos Abdala é Real Estate Broker / Mortgage Broker (BK 3005081) / (NMLS 1701189) +1 407 308 8536 carlos@carlosabdala.comcarlos@mortgagemoneylending.com

Evolução da inflação mensal nos EUA (fonte www.statista.com – set/2022): após bater 9.1% em junho sobre junho de 2011, em julho caiu para 8.5% e agosto para 8.3%

Previsão de inflação anual futura (fonte www.statista.com – ago/2022): perspectiva de queda nos próximos anos