Cota condominial é título extrajudicial
Gelcy Bueno Alves Martins
A Lei nº 13.105, de março de 2015, que instituiu o novo Código de Processo Civil Brasileiro, o qual entrou em vigor em março passado, trouxe em seu texto muitas novidades, dentre elas um avanço que há muito é esperado, qual seja, a cota condominial passou a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que tornará a sua cobrança pela via judicial muito mais rápida.
Tal previsão se encontra no artigo 784, X, da nova codificação e dispõe, expressamente, ser título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Essa novidade permitirá que os condomínios, ao invés da ação de cobrança, possam se utilizar diretamente do processo de execução de títulos extrajudiciais, por meio do qual, poderá o condomínio, já de início, requerer a penhora de bens – dinheiro em conta, o próprio apartamento, a garagem do devedor e outros anexos porventura existentes. Além disso, é possível a inclusão do condômino inadimplente no órgão de proteção ao crédito, conforme redação do artigo 782, parágrafo 3º, do NCPC.
O condômino inadimplente, pelo princípio do contraditório e da ampla defesa, terá a oportunidade de apresentar sua defesa através de embargos. Via de regra, os embargos não possuem efeito suspensivo, permitindo ao condomínio prosseguir com a penhora e avaliação do bem penhorado, mesmo antes do julgamento sobre a defesa apresentada pelo devedor, ou de eventual recurso.
Caso o juiz constate se tratar de defesa meramente protelatória, poderá rejeitar liminarmente os embargos apresentados pelo devedor.
Claro está que a intenção do legislador processual, ao trazer a via executiva para a cobrança do crédito condominial, foi justamente a de dar celeridade à cobrança das taxas condominiais.
Mas há de se fazer aqui uma ressalva: os condomínios devem buscar um assessoramento jurídico prévio em relação à correta formalização do rateio da taxa condominial, pois a executividade da quota estará condicionada ao cumprimento dos requisitos da lei (art. 784, X).
Deverá constar na convenção do condomínio a obrigação dos condôminos de pagar a sua quota de rateio das despesas condominiais, o critério utilizado para tal cálculo e, também, os encargos moratórios impostos ao devedor no caso de inadimplemento.
Não está dispensado, também, a realização de uma Assembleia Geral Ordinária anual, com o objetivo de, entre outros, “aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos”, nos termos do art. 1.350, do Código Civil.
Gelcy Bueno Alves Martins é advogada do escritório Murray – Advogados, de São Paulo.
