E agora, José?

Carlos Abdala

O mercado é mesmo dinâmico, muito dinâmico. Temos visto nesse período de quase pós-pandemia, uma atividade crescente no mercado imobiliário. As “novidades” causadas pela Covid-19 nos últimos dois anos chacoalharam as pessoas, que olharam para dentro, para a família e concluíram que podem ter um dia a dia mais agradável e feliz, passando a procurar outras formas e lugares para viver. Tudo isso ainda incrementado pelo lado benéfico do isolamento social, que foi a mostra de outras maneiras de se trabalhar e produzir, sem estar vinculado a um local pré-determinado, os escritórios. Tudo isso fez com que muitos procurassem locais com melhor ambiente urbano, clima ameno, acesso a comodidades e conforto, impulsionando o mercado imobiliário nos estados do Sul dos Estados Unidos e, principalmente, suas cidades bem estruturadas. Sem falar nos preços dos imóveis, que são historicamente inferiores àqueles dos estados mais populosos no Norte do país.

Pois bem, o que vimos foi um grande aumento de demanda no mercado imobiliário, ao mesmo tempo em que o outro lado do isolamento social prejudicava a produção nas fábricas e canteiros de obras. Ora, impossível continuar a fabricar trabalhando em casa! O resultado que vimos foi a diminuição da produção com a óbvia redução da oferta. Como consequência da inevitável e irrevogável “Lei da Oferta e Procura”, o que vimos foi o aumento dos preços, que já atingiu 38% nesses dois anos (Fev’20 a Fev’22), na Grande Orlando, Flórida, sendo 23% somente nos últimos 12 meses! Comparada com a valorização de 9% no período anterior (Fev’18 a Fev’20), podemos ter uma ideia do que aconteceu por aqui (Fonte: Market Pulse/Orlando Regional Realtor Association-ORRA).

No atual período vimos que o mercado financeiro atuou para tentar neutralizar as consequências de tais movimentos, tendo a taxa de juros média para programas convencionais de financiamento imobiliário variado de 4.38%, em Dez’18 (prestação de $500 / $100,000 financiados), para 2.70% ($405/ $100,000), em Dez’20, chegando em Fev’22 a 3.87% ($470 / $100,000).

Observando esses números dá para entender por que o fluxo migratório interno, combinado com a queda na construção de novas casas, não impactou tanto os bolsos dos compradores, que ainda puderam comprar as mesmas casas por preço maior, já que com a redução das taxas de juros as prestações mensais não ficaram tão diferentes, mesmo que tendo enchido os bolsos dos vendedores, que “botaram pra dentro” o lucro proporcionado pelo mercado.

Tudo isso, aliado aos incentivos dos trilhões injetados na economia pelo governo, ajudou a movimentar a economia com novas compras, novos gastos, gerando ainda mais escassez de produtos em geral.

Muito bem; e agora, José? A pandemia passou, o incentivo acabou, o juro subiu. O que vai acontecer com o mercado? Estranho, mas não vejo uma resposta clara e, posso garantir, não estou sozinho. Até porque temos uma “novidade” nada agradável, que é uma guerra com protagonistas de peso e que tanto deve nos preocupar.

Muitos falam de uma nova “quebra”, mas parece ser mesmo ainda a memória do trauma de 2008 a 2010 – e muitos, como eu, não pensam assim. O que vemos hoje é muito, muito diferente do que ocorreu lá atrás. Já em fim de 2005 eu fui um dos poucos que previa a “quebra” do mercado. Cheguei a ser chamado de “Cavaleiro do Apocalipse” por amigos empresários brasileiros aqui em Orlando.

Eu tinha um motivo para enxergar tudo isso muito claramente, por ser um dos pouquíssimos profissionais a atuar, ao mesmo tempo, nos mercados de compra e venda e financiamentos de imóveis, por ter uma imobiliária e uma financeira atuando juntas e vendo claramente que o mercado vinha sendo falsamente impulsionado pelos programas “Mandrake”, que as financeiras ofereciam e atraiam compradores com taxas de juros artificialmente baixas e sem amortização por 3 anos, para então serem “descongeladas”, causando um pulo de aproximadamente 35% na prestação mensal, empurrando os então compradores incautos para a insolvência. Deu no que deu, com a enxurrada de imóveis levados a leilão.

Nada disso é visto hoje; muito pelo contrário – e mesmo com a guerra da Rússia a todo vapor. Por aqui a impressão que se tem é que as pessoas em geral veem mesmo a guerra como algo que acontece do outro lado do mundo. Pode até ser instinto de preservação ou mesmo suma confiança nos rumos do país, mas o fato é que esta preocupação parece não existir no mercado imobiliário. Talvez até pela sólida atuação do mercado financeiro, com programas de financiamentos sempre com qualificação seletiva dos tomadores, taxas são fixadas por até 30 anos, e o mercado de trabalho continua sólido com salários em alta. Como vimos aqui, também, o mercado financeiro sempre vigilante e ajustando as taxas de juros para neutralizar impactos negativos, e a produção de casas sendo gradualmente incrementada.

Na verdade, estamos sempre “de olho”, esperando uma virada para pior, ao menos aqueles que se consideram responsáveis com a proteção do patrimônio de seu cliente. E, agora, parece mesmo que estamos sofrendo devido ao trauma do passado. O que pode ocorrer é uma acomodação dos preços ante a recente alta de juros, isto sim um resultado esperado depois de tanta bonança, mas não se vê causas para uma queda acentuada.

Tudo isso se reforça olhando o mercado de locação de imóveis. Os aluguéis subiram na mesma proporção dos preços de venda, e até um pouco mais nas faixas de 2 e 3 dormitórios; e, mesmo assim, este mercado – que é um mercado com reflexos mais rápidos e até imediatos – continua ativo e saudável.

Os imóveis para locação permanente continuam atraentes, com a conta fechando e chegando dar retorno financeiro entre 8% e 11% ao ano!!! As locações de temporada, os chamados short-term-rentals, vão cada vez melhor com o gradual aumento do turismo e a maravilhosa oportunidade ao proprietário de usar o seu imóvel e ainda tê-lo custeado pelo faturamento da locação e, mais ainda (se usado nas épocas de baixa estação), trazendo ao proprietário o melhor dos dois mundos, podendo desfrutar e LUCRAR.

É isso, José… Vamos adiante, SEMPRE.

Carlos Abdala é Real Estate Broker / Mortgage Broker (BK 3005081) / (NMLS 1701189) +1 407 308 8536 carlos@carlosabdala.com carlos@mortgagemoneylending.com

Carlos: “A pandemia passou, o incentivo acabou, o juro subiu. O que vai acontecer com o mercado?”