o jOGo DoS 7 ERrOS

Carlos Abdala

Lembro-me que gostava muito do jogo dos 7 erros que vinha impresso no jornal. Dedicava-me a todos. Talvez isso tenha contribuído para me tornar uma pessoa observadora, analítica, detalhista. Muitas pessoas se perguntam a razão de alguém vivendo no Brasil decidir comprar um imóvel na Flórida – o que, acredite, é bem mais frequente do que se possa imaginar.

Tenho comigo que a maioria das pessoas não é simplesmente louca ao ponto de fazer algo tão significativo sem que lhe faça sentido. Aprendi ao longo desses tantos anos que se alguém faz algo que eu não consigo entender é porque este sabe de algo que eu não sei. Simples assim.

A partir daí, motivado pelas recentes “novidades” que afetam a sociedade e que resultaram em grande valorização imobiliária em inúmeros países (mas não significativamente no Brasil), passei a buscar respostas, comparando o mercado imobiliário brasileiro com o americano – mais objetivamente, limitando-me ao estado de São Paulo, no qual pude buscar alguns dados, e a Flórida, onde atuo profissionalmente. Das constatações, lembrei-me do jogo dos 7 erros.

Sabemos que imóvel não é supérfluo, mas necessário para a vida pessoal e econômica daqueles que habitam e trabalham em um país. Assim sendo, os imóveis devem ser acessíveis aqueles a quem se destinam, e para tanto é necessário o equilíbrio despesa/renda, sendo, invariavelmente, o maior passo econômico-financeiro na vida de um trabalhador.

Sabemos também que o mercado imobiliário é um grande, se não o maior, propulsor da economia de um país. Não há necessidade de discorrer sobre este item. Considerando que somente alguns privilegiados são capazes de “fazer o cheque”, comprando e pagando “à vista”, entra em cena a grande alavanca do mercado e, por consequência, da economia como um todo, o sistema financeiro imobiliário.

Fiquei impressionado quando vi na pesquisa do Creci-SP que os imóveis vendidos com financiamento totalizam, em números redondos, somente em torno de 48% do mercado, enquanto por aqui passam de 85%. Aí procurei observar o funcionamento e acesso ao mercado no Brasil e focando em algumas simulações de financiamentos nos sites dos bancos.

AS CONSTATAÇÕES

1. A entrada necessária é de 20% do preço e o valor das prestações, geralmente, em torno de 60%, maior do que seria o aluguel do mesmo imóvel. Ainda incluindo uma simples estimativa de IPTU e taxa de condomínio, chegamos a aproximadamente 100% a mais – ou seja, o dobro!!!

2. A prestação mensal para programa de 360 meses TP/TR resulta em torno de R$ 830/R$ 100.000 financiados, e é onerada em torno de 6% para acomodar a “venda casada” de seguros, de vida e de danos físicos (ué, venda-casada não era ilegal?). Com estimativa de IPTU e taxa conddominial teremos compromisso mensal total de aproximadamente R$1.000/R$100,000 de financiamento.

3. A renda necessária para compra de um imóvel é de quatro vezes a prestação a ser contraída (prestação até 25% da renda), fazendo com que o imóvel que atenda o padrão sócio-econômico de tal comprador resulte em prestação superior ao que lhe seja aprovado.

4. A entrada deve ser, no mínimo, 20% do preço/avaliação, e o custo de simples outorga de escritura e seu registro chegam a aproximadamente 3% do preço total do imóvel, sem contar eventuais custos de obtenção de financiamentos.

5. Para se fazer uma simulação de financiamento deve-se informar o próprio CPF.

Ampliando estas observações, vi também:

6. Como é difícil e suscetível a erros um mero cidadão consumidor, ou mesmo um corretor imobiliário, ter noção de valor de um tal imóvel, sendo a resposta a tal pergunta, geralmente, “o vizinho está pedindo R$xxxxx”.

7. A dificuldade em se localizar o imóvel que lhe atenda, sendo necessário consultar diversas imobiliárias até que se encontre aquela que tem em carteira aquele que procura.

AS DIFERENÇAS.

Voltando ao jogo dos 7 erros, passei a analisar onde estariam as diferenças com o mercado imobiliário que atuo, na Grande Orlando e Miami, na Flórida, chegando a estas conclusões, que me parecem explicar os motivos pelo qual a grande expansão vista no mercado imobiliário em muitos países não ter ocorrido no Brasil:

1. Ora, porque alguém desembolsaria 20% do preço total, mais os custos de escritura e ainda se obrigando a pagar mensalmente e por 30 anos o dobro do que pagaria no aluguel do mesmo imóvel. Sabemos dos benefícios da valorização e segurança da família, mas convenhamos, é uma decisão “dolorida”.

Diferença: aqui na Flórida os programas de financiamento começam com entrada de 3.50% do preço/avaliação, sendo o mais usual entre 5% e 10%, permitindo que, poupando o equivalente ao seu aluguel mensal, um potencial comprador leve em torno de 12 meses para ter a entrada necessária, assim permitindo a um novo casal, por exemplo, dar o passo da compra da casa própria em um ano, em vez de mais de quatro anos que são necessários no Brasil. Ainda: a prestação total já acrescida do IPTU e taxa condominial geralmente resulta equivalente ao preço do aluguel mensal da mesma propriedade, até um pouco inferior. Como consequência, a base de consumidores aptos à casa própria passa a ser muito superior a verificada no Brasil, além de viabilizar financeiramente a compra por um investidor com 20% de entrada, já que certamente nos primeiros cinco anos de aluguel seu encargo mensal estará coberto e o inquilino amortizando seu saldo devedor. No longo prazo com os sucessivos reajustes de aluguel em torno de 3% ao ano, contra uma prestação fixa por 30 anos, a conta passe a ser superavitária, gerando renda sobre os 20% investidos e o imóvel, ao fim do prazo, tendo sido pago com somente 20% do preço. Devemos ainda considerar a própria valorização do imóvel, bem como outros fatores que afetam tais estimativas, sem aqui pretender desenvolver um estudo de viabilidade, que deve ser sempre feito pelo investidor.

2. Por que alguém é obrigado a comprar seguro de vida se no caso de falecimento o patrimônio transferido aos herdeiros é acompanhado da dívida? É mesmo uma tranquilidade tê-lo, mas ser obrigatório e não opcional? No seguro de danos físicos ao imóvel, como é determinado esse preço com base no montante financiado? Ora, se compro uma casa isolada o seguro deve cobrir todo o imóvel; e no caso de um apartamento do mesmo preço a cobertura da estrutura/externo/áreas comuns do imóvel está dentro do preço pago no seguro do condomínio, bastando acrescer somente o custo de reconstrução interna da unidade. Como podem ambos custar o mesmo??? (tipo, me-engana-que-eu-gosto).

Diferença: Na Flórida a prestação mensal fica em torno de US$ 420/US$ 100,000, financiados e com estimados custos de IPTU e seguros, aproximadamente US$ 650/$100.000 financiados, resultando, como dito, em compromisso mensal equivalente ao valor de locação e ainda formando patrimônio. Esses valores não só justificam a decisão de compra sobre locação, como dão suporte ao investidor que forma carteira de imóveis para renda, resultando em grande motivação para compra.

Quanto aos seguros vinculados ao financiamento, não há venda-casada. É ilegal. Tampouco há obrigação de seguro de vida (cada um sabe o que faz) e o seguro do imóvel é, acredite, em função das características do imóvel e não do preço, podendo ser obtido em qualquer companhia idônea e nunca da própria financeira/banco.

3. A renda exigida limita o financiamento a ser obtido quando a prestação total e já acrescida de IPTU e condomínio (estimados) resulta em somente 30% da renda.

Diferença: A prestação mensal acrescida de IPTU e seguro pode chegar a aproximadamente 45% da renda bruta mensal, ampliando a acessibilidade do trabalhador ao mercado imobiliário.

4. O comprador que poupar o equivalente ao seu aluguel mensal (que juntos serão a sua prestação futura) levará em torno de 50 a 55 meses para juntar 20% do preço do imóvel.

Diferença: Já vimos aqui ser necessário poupar em torno de 12 meses para juntar a entrada necessária, trazendo dinamismo ao mercado, atendendo mais rapidamente ao comprador do primeiro imóvel, caracteristicamente, novos casais.

5. Somente residentes no Brasil podem simular e obter um financiamento residencial.

Diferença: mesmo tendo uma classe média enorme e com capacidade de compra, o mercado está aberto e receptivo a quase todos os países do mundo ampliando imensamente a base potencial de consumo.

6. Todos sabemos que valor é quanto se obteve na venda de imóvel semelhante, e não aquilo que os vizinhos pedem. Cada um é livre para pedir o que quiser, mas só vale aquilo que pagam, formando “Valor de Mercado”.

Diferença: Aqui qualquer cidadão comum pode acessar o registro de imóveis em menos de um minuto no computador, bastando informar o endereço. Obterá respostas que incluem nome dos vendedores e compradores, data da escritura, preço pago, financiamento obtido (ou não), preços realizados em imóveis semelhantes e comparáveis diretos. Não havendo necessidade se se comprar certidões, o custo será a energia consumida pelo seu computador em um minuto de operação!!!

7. Por aqui a procura pelo imóvel que lhe atenda é simples e rápida.

Diferença: A grande base de dados já que todos os corretores que trabalham com acesso ao mesmo “fichário de imóveis” (mais de 15.000 profissionais só na Grande Orlando), não se limitando aos integrantes de uma mesma imobiliária, o que proporciona imediata identificação dos imóveis que atendam a “encomenda”, bem como a total transparência e oferta daqueles colocados à venda, bastando o cliente comprador, ou vendedor, escolher aquele profissional de sua confiança, evitando que se ponha o mesmo imóvel em seis, oito, 10 imobiliárias, e ainda não ficar “amarrado” a um só corretor. Isso traz dinamismo, velocidade, informação, resultando em mercado sólido, dinâmico, competitivo de valorização ao profissional, que passa a ser o grande responsável pelo sucesso do negócio.

AS RESPOSTAS

O que vimos aqui é a resposta à pergunta inicial: por que alguém no Brasil opta por comprar imóvel (eis) na Flórida?

1. Segurança: Formação de patrimônio em moeda forte – variação do dólar comercial em 12 meses igual a 7,38%; em 24 meses 38,45%.

2. Valorização: Média de 16% em 12 meses e 33% em 24 meses (Fonte Market Pulse-Realtors Association). Índice FIPE/ZAP Brasil média de 5,29% em 12 meses e 8,73% em 24 meses

3. Rentabilidade sobe capital investido: 58% em 12 meses e 190% em 24 meses (deduzidas despesas de compra e venda e liquidação do financiamento de 90% do preço).

4. Liquidez: Tempo de venda médio 36 dias em 2021 e 52 dias em 2020. Estoque médio em 2021 de 3.348 unidades com 3.785 unidades vendidas (houve redução do estoque). Fonte Market Pulse-Realtors Association.

5. Abertura do mercado: 22% das vendas foram verificadas para compradores estrangeiros. Fonte “The Capitolist.com e Jornal Orlando Sentinel, dezembro de 2021.

6. Simplicidade de processos: Da contratação da compra até escritura, média de 35 dias. Fonte Market Pulse-Realtors Association.

7. Mercado dinâmico e parametrizado: 3.785 vendas/mês = U$ 1.367.000.000, em 2021, em região metropolitana de aproximadamente 3.000.000 habitantes. Fonte Market Pulse-Realtors Association.

O RESULTADO = LUCROS!!!

Simples assim.

Vamos adiante!

Carlos Abdala é Real Estate Broker / Mortgage Broker (BK 3005081) / (NMLS 1701189) +1 407 308 8536 carlos@carlosabdala.comcarlos@mortgagemoneylending.com