Redução do imposto sobre ganho de capital na venda imobiliária
Alexandre Tuzzolo Paulino
A Lei nº 14.973/2024, sancionada em 16/09/2024, introduziu importante mudança no regime tributário aplicável às pessoas físicas que desejam vender imóveis, ao possibilitar a atualização do valor de aquisição do imóvel. A medida visa corrigir a defasagem entre o valor histórico de compra, muitas vezes não ajustado pela inflação, e o valor de mercado no momento da venda, permitindo que o contribuinte pague menos imposto sobre o ganho de capital.
Nos termos da legislação vigente, o ganho de capital é apurado pela diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor de aquisição, registrado na declaração de imposto de renda. Essa diferença é tributada de forma progressiva, com alíquotas que variam de 15% a 22,5%, com algumas reduções, conforme cada caso.
No entanto, ao longo dos anos, o valor de aquisição do imóvel geralmente não é ajustado para refletir a inflação ou a valorização do mercado, o que gera uma tributação excessiva sobre o ganho de capital. Em virtude dessa distorção, a Lei nº 14.973/2024 veio permitir que o contribuinte atualize o valor de aquisição do imóvel, pagando um imposto reduzido sobre essa atualização.
A possibilidade de atualização segue a lógica de antecipação de uma parte do imposto que seria pago no momento da venda; dessa forma, o contribuinte pode optar por recalcular o valor de aquisição do imóvel, utilizando-se do valor de mercado atual, pagando 4% sobre a diferença entre o valor originalmente declarado e o valor atualizado.
O pagamento antecipado de 4% sobre o valor da atualização também reflete uma diretriz de justiça fiscal, ao evitar que os contribuintes sejam onerados por uma valorização que, em parte, decorre de fenômenos inflacionários, e não necessariamente de um aumento real do patrimônio.
A Receita Federal ainda regulamentará o prazo para adesão a esse benefício e a data de efetivo pagamento.
Em conclusão, a Lei nº 14.973/2024 oferece uma oportunidade vantajosa para as pessoas físicas que possuem imóveis valorizados e pretendem vendê-los. A possibilidade de atualizar o valor de aquisição do imóvel, pagando uma alíquota reduzida de 4%, proporciona uma significativa economia tributária e corrige uma distorção histórica no cálculo do ganho de capital. Contudo, é importante que os contribuintes avaliem cuidadosamente as condições de adesão e as implicações financeiras dessa decisão, levando em consideração o cenário de valorização do imóvel e o momento ideal para sua alienação. É preciso um cuidadoso estudo de cada situação e uma boa assessoria profissional.Alexandre Tuzzolo Paulino é advogado de Murray – Advogados, PLG International Lawyers, Haddock Offices, Alameda Santos, 2.326, 12º andar, São Paulo/SP, (11) 3132.9400, www.murray.adv.br