Vendas à vista de imóveis usados superam as financiadas por bancos
Pela terceira vez neste ano as vendas de imóveis usados com pagamento feito à vista superaram as realizadas com financiamento bancário. Em setembro, 48,79% das negociações fechadas em 901 imobiliárias de 37 cidades do estado de São Paulo não tiveram a intermediação de bancos, cuja participação nas vendas de casas e apartamentos foi de 48,05%, segundo pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP).
Em janeiro, a proporção havia sido de 46,55% para vendas à vista e de 45,27% para as financiadas por bancos privados e públicos, como a Caixa Econômica Federal (CEF). A situação se repetiu em julho, com 48,22% de vendas à vista e 47,76% financiadas. Quando se soma as vendas à vista às de pagamento parcelado pelos donos dos imóveis, são cinco meses de predominância dessas duas modalidades sobre os financiamentos em nove meses deste ano.
Em setembro, as vendas de imóveis usados caíram 9,01% em relação a agosto, mas no ano acumulam saldo positivo de 14,08%. O índice CreciSP, que mede o comportamento dos preços dos aluguéis novos e dos imóveis usados negociados pelas imobiliárias pesquisadas mensalmente pelo Creci, registrou queda de 1,28% em setembro e está negativo em 0,97% no acumulado dos primeiros nove meses deste ano.
“A queda na remuneração das aplicações financeiras com a baixa histórica dos juros levou muita gente a preferir comprar imóvel a continuar com o dinheiro parado no banco rendendo menos ou igual à inflação”, justifica José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP. Ele considera “atípica uma situação de mercado em que praticamente metade das vendas se faça à vista, ainda mais em se tratado do bem de maior valor que as famílias costumam comprar durante a vida”.
Oportunidade para bancos
“A comparação das modalidades de financiamento nas pesquisas do Creci mostra que os bancos têm espaço para aumentar em pelo menos 50% o número de financiamentos, e essa é uma oportunidade que os gestores financeiros não deveriam desperdiçar dadas as vantagens e oportunidades que trazem”, afirma José Augusto. Entre elas, ele cita a fidelização dos clientes por praticamente todo o longo tempo de duração do contrato e os aportes indiretos que trazem para o banco, como a operação cotidiana da conta e outras eventuais aplicações e transações financeiras.
O presidente do CreciSP vê a ampliação da concessão de financiamentos imobiliários como uma vantagem competitiva que não deveria ser desperdiçada, “especialmente num momento em que a competição entre os bancos é crescente e a dispersão da clientela por fintechs e bancos virtuais é ameaça concreta às instituições que tradicionalmente operam no sistema de financiamento da casa própria”.
Opção por R$ 400 mil
A queda de 9,01% nas vendas de imóveis usados em setembro foi determinada pelo comportamento de três das quatro regiões que compõem a pesquisa CreciSP. Na comparação com agosto, as vendas foram 17,74% menores na capital, 5,39% no Interior e 14,34% no Litoral. Só cresceram, e 1,32%, nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco.
As 901 imobiliárias que o CreciSP consultou em 37 cidades registraram em setembro tendência que vem se mantendo desde o início do ano – 64,06% das casas e apartamentos que venderam custaram aos compradores até R$ 400 mil. Desde janeiro, imóveis dessas faixas de preços têm representado sempre mais que 50% das vendas. Em preços por metro quadrado, 50,30% se enquadraram em setembro nas faixas de até R$ 4.000,00.
Foram vendidos em setembro mais apartamentos (62,2%) do que casas (37,8%) e, para vendê-los, os proprietários concederam descontos médios de 6,85% para os imóveis de bairros nobres, de 5,81% para os de bairros centrais e de 7,99% para os de bairros de periferia.
Excluída a capital, os imóveis mais baratos vendidos em setembro nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco foram os apartamentos de 2 dormitórios em bairros do centro de Osasco – o preço médio variou entre R$ 180 mil e R$ 420 mil. No Interior, os mais baratos foram as quitinetes em bairros do centro de São José do Rio Preto, com preço médio de R$ 110 mil. No Litoral, o imóvel mais barato foi encontrado pela pesquisa CreciSP em Praia Grande – R$ 55 mil por casa de 1 dormitório no centro da cidade.
Casas e apartamentos com aluguel mensal de até R$ 1.200 foram os preferidos de 56,38% dos novos inquilinos em setembro, mês em que o número de casas e apartamentos alugados foi 4,77% menor que o de agosto no estado de São Paulo.
Segundo os resultados da pesquisa feita com 901 imobiliárias e corretores de 37 cidades pelo CreciSP, a queda ocorreu nas quatro regiões que compõem a pesquisa: na Capital (-1,98%), no Interior (-4,37%), no Litoral (- 12,1%) e nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (-7,14%).
Foram alugados mais casas (54,54%) do que apartamentos (45,46%), com descontos sobre o aluguel inicialmente pedido pelos proprietários que variaram de 11,56% para os imóveis localizados em bairros de periferia, de 8,61% para os de bairros próximos ao centro das cidades e de 8,33% para os de áreas nobres.
Imóveis dessas áreas mais valorizadas eram alugados em outubro do ano passado em média por R$ 2.817,71, valor que passou a R$ 3.072,71 em setembro, uma alta de 9,04%. O aumento foi de 3,46% para os das áreas centrais, com o preço médio subindo de R$ 1.303,14 para R$ 1.348,20. Nos bairros de periferia, o aluguel médio de R$ 912,98 em outubro subiu 10,74% e passou a R$ 1.011,10 em setembro, pouco abaixo do salário mínimo de R$ 1.100.
“É importante notar que que os aluguéis novos nesse período tenderam a acompanhar a inflação nos dois extremos do mercado, os bairros nobres e os de periferia, ficando os dos bairros centrais abaixo dessa alta geral dos preços”, afirma José Augusto. Ele usou como comparação a variação do IPCA de outubro de 2020 a setembro último, que foi de 10,25%. “Apesar do déficit de moradias, a situação econômica tem funcionado como freio a aumentos maiores que a inflação e pautado a moderação dos proprietários”.
Entre outubro do ano passado e setembro, os preços dos aluguéis iniciais variaram de um mês para o outro, refletindo as circunstâncias momentâneas do mercado de locação em cada cidade, um histórico que mostra, por exemplo, em que mês os aluguéis de cada região atingiram seu pico de preço.
Nos bairros nobres, a pesquisa CreciSP registrou em abril o aluguel mais caro este ano, de R$ 3.983,55. Nos bairros centrais, o maior preço foi em junho, de R$ 1.422,11. Nos bairros de periferia, o aluguel médio mais caro foi o de setembro, de R$ 1.011,10.
A pesquisa CreciSP apurou que as 901 imobiliárias e corretores das 37 cidades pesquisadas registraram em setembro cancelamentos de contratos de locação em percentual equivalente a 83,37% do total de novas locações. Os cancelamentos se deveram a motivos diversos como mudança de endereço (52,28%) e razões financeiras (47,72%).
O fiador pessoa física foi a forma de garantia de pagamento do aluguel em casa de inadimplência do inquilino adotada em 38,86% dos contratos assinados em setembro nas imobiliárias consultadas. As outras opções foram o seguro de fiança (28,83%), o depósito de três meses do valor do aluguel (20,72%), a locação sem garantia (2,51%), a caução de imóveis (7,89%) e a cessão fiduciária (1,18%).
Estavam inadimplentes em setembro 4,64% dos inquilinos das 901 imobiliárias pesquisadas, 2,26% a mais que os 4,53% que estavam com o pagamento do aluguel atrasado em agosto.
As 37 cidades que compõem a pesquisa CreciSP são: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.
No mês de setembro, 901 imobiliárias venderam 537 imóveis (índice de 0,596) e no mês de agosto, 890 imobiliárias venderam 583 imóveis (índice de 0,6551) o que representa uma queda de 9,01 %.
A análise foi feita dividindo-se o Estado em: capital, Grande São Paulo (ABCD + Guarulhos + Osasco), Interior e Litoral. Houve uma queda na Capital de 17,74 %, no Interior queda de 5,39 %; no Litoral queda de 14,34 % e na Grande São Paulo houve um aumento de 1,32 %, comparando o mês de setembro com o mês de agosto.
Em setembro, 901 imobiliárias alugaram 2.712 imóveis (índice de 3,01) e no mês de agosto, 890 imobiliárias alugaram 2.813 imóveis (índice de 3,1607), o que resultou em uma queda de 4,77 %.
A pesquisa foi realizada em 37 cidades do estado de São Paulo, são elas: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilha bela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.
A análise foi feita dividindo-se o estado em: Capital, Grande São Paulo, Interior e Litoral. Houve na Capital queda de 1,98 %, no Interior queda de 4,37 %, no Litoral queda de 12,1 % e na Grande São Paulo queda de 7,14 %, comparando o mês de setembro com o mês de agosto.
