O melhor de dois mundos
Carlos Abdala
Estamos vendo aqui o mercado imobiliário dar suporte à força da economia americana, como sempre impulsionando a indústria em geral e atendendo as constantes mudanças na vida das pessoas.
A inflação continua assustando, mas o que constatamos é a indústria imobiliária avançando como um tanque Sherman (só para não nos esquecermos da guerra que tanto afeta o mundo), evoluindo bravamente mesmo nesses “tempos estranhos” que estamos vivendo.
É muito fácil olhar somente o presente – e geralmente assim não conseguimos entender totalmente o que vem ocorrendo a nossa volta. Saber a história é sempre necessário para evitarmos conclusões baseadas em conceitos pré-estabelecidos que só são admitidos por aqueles que ignoram o conjunto das informações que estão à nossa disposição. É mais fácil concluir antes de analisar e pensar. Veja só: o que estamos vivendo tem sua origem lá no “terremoto” que vimos em 2008, que desestruturou a indústria imobiliária, tirando várias empresas construtoras do mercado ou fazendo com que se fundissem e reestruturassem suas operações; e que teve, por consequência, a redução da produção de imóveis e fez com que a última década que se seguiu a 2012 fosse a de menor produção – já desde a reestruturação do mercado financeiro imobiliário no início dos anos 1970, que determinou as bases do funcionamento dos financiamento imobiliário em todo país, chegando neste ano à impressionante cifra de US$ 17 trilhões.
O que presenciamos, entretanto, foi o mercado com fôlego cada vez mais saudável, sem que as construtoras conseguissem acompanhar o ritmo, fazendo com que os preços buscassem o patamar do pico visto em 2007 já em 2018 e então começando a entrar em “voo cruzeiro”. E aí, quando parecia que teríamos “céu de brigadeiro”, veio esse “CB” que foi a Covid-19, trazendo, novamente, o pouso forçado. Passada a turbulência, ficaram os danos causados e que vem sendo gradativamente reparados, refletidos na escassez de material e, logo após, essa guerra maluca que mais uma vez desafia a todos. Como consequência vislumbra-se a inflação em todo o mundo, desaceleração da economia até na China – e os presidentes sendo responsabilizados por algo que não tem culpa.
Ocorre que o crescimento demográfico continua, as pessoas se casam e se mudam, e o mercado não para, mesmo com toda interferência ortodoxa dos Bancos Centrais aumentando os juros que, por sua vez, encarecem os produtos e, no nosso caso, fizeram as prestações dos financiamentos novos subirem só neste ano em torno de 40%. Mas posso aqui repetir: o crescimento demográfico continua, as pessoas se casam e se mudam e o mercado se adequa, buscando alternativas, como passando a alugar ao invés de comprar. Hoje estamos vendo Fundos de Investimento, os Equity Funds, investindo em casas para locação, chegando a comprar comunidades inteiras, direto das construtoras, antes mesmo de irem ao mercado. Como que comprando todo o edifício da sua construtora antes mesmo de ter o plantão de vendas pronto. Aqui na Flórida Central vimos Fundos de Investimentos comprarem US$ 1 bilhão só no 4º trimestre de 2021 e muitas dessas compras se destinam ao mercado de locação, que vem dando retorno financeiro bem superior em relação aos últimos anos.
E aqui, junto, vai o mercado de locação de curta temporada, ou casas de férias, ou mesmo como é popularmente conhecido operando através das plataformas Airbnb, VRBO, Homeaway, e com suporte de inúmeras e bem estruturadas administradoras de locação.
Tenho visto casas com preços em torno de US$ 650 mil a US$ 700 mil, faturarem aproximadamente US$ 90 mil/ano, em decorrência de taxa de ocupação na faixa de 75% a 80%, já que o mercado de turismo está de volta. São casas de 6 quartos e 4 banheiros, 300 metros quadrados, que são comumente alugadas por dois casais para acomodar as crianças e a vovó, todos vindo para desfrutar uma temporada em Orlando, hospedando-se em uma ampla casa completa, com piscina e, em alguns condomínios – até parque aquático fazendo parte do lazer.
Tenho visto essas casas faturarem o suficiente para pagar todas as despesas e ainda deixar em torno US$ 40 mil a US$ 45 mil por ano (aproximadamente US$ 3.600/mês). Mas aí entra também a facilidade de se obter financiamentos para compra por estrangeiros não-residentes. Hoje, as taxas de juros para não-residentes estão no mesmo patamar dos outros financiamentos, em torno de 5.25% ao ano, trazendo uma grande oportunidade de investimento. Considerando que a entrada necessária é de somente 25%, mais as despesas do financiamento e escritura, que são de 3% a 4%, com o rendimento decorrente de taxa de ocupação de 75%/80%, até as parcelas do financiamento – que resultam mensalmente por volta de US$ 2.900 – podem ser suportadas pelo faturamento bruto, eventualmente sobrando por volta de US$ 8.000 a US$ 9.000/ano, que podem ser utilizados para visita ao Mickey com as crianças e… a vovó.
Fiz as projeções desses valores para estimar o resultado deste investimento para os próximos até 5 anos e tomei como base a valorização média dos últimos 20 anos, que foi em torno de 5% ao ano, e apurei que a reversão do capital que se daria numa eventual venda ao fim desse período poderá resultar em lucro, cash-on-cash, em torno de 85% do capital investido, ou seja, quase dobrando, em moeda forte, aquilo que foi investido. Fico um tanto receoso de fazer tais projeções. Mas, por outro lado, fico por usar um período tão abrangente, 20 anos, e com início bem antes do movimento atípico verificado entre 2008 e 2010.
Obviamente, esses dados são todos presumivelmente corretos mesmo que baseados em exemplos reais e verificados, mas nunca podem ser garantidos. Fica aqui, entretanto, uma certeza: com esse tipo de investimento você pode desfrutar o melhor de dois mundos: lucrar e usufruir.
É assim que funciona. Vamos adiante.
Carlos Abdala é Real Estate Broker / Mortgage Broker (BK 3005081) / (NMLS 1701189) +1 407 308 8536, e-mails carlos@carlosabdala.com carlos@mortgagemoneylending.com
